Passoire thermique : calendrier des interdictions

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location en France. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé ce calendrier progressif d'interdictions qui touche 5,2 millions de logements selon le ministère de la Transition écologique. Les propriétaires bailleurs concernés n'ont pas d'autre choix que de rénover ou de retirer leur bien du marché locatif.

Le calendrier officiel

Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux baux et aux renouvellements de bail. Un locataire déjà en place dans un logement G peut y rester tant que son bail court. Mais au renouvellement, le propriétaire ne pourra pas reconduire le bail si le DPE n'a pas été amélioré.

Ce que dit la loi Climat et Résilience

L'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 modifie l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs). Un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse les seuils fixés par décret est considéré comme « non décent ». Un logement non décent ne peut pas être loué. Consultez egalement notre article sur dpe f ou g pour completer votre reflexion.

Les conséquences concrètes pour un propriétaire qui loue un logement G en 2026 :

• Le locataire peut exiger la mise en conformité du logement (travaux de rénovation aux frais du propriétaire)
• À défaut de travaux, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire qui peut imposer la réalisation des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement
• Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer tant que le logement est classé F ou G (gel des loyers, article 159 de la loi Climat)

La réforme du DPE en 2026

Le DPE a fait l'objet de vives critiques depuis sa refonte de 2021. Plusieurs ajustements sont entrés en vigueur ou prévus en 2026 :

Le coefficient de conversion de l'électricité

Le coefficient de conversion de l'énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à un coefficient révisé en 2026. Ce changement technique a un impact direct sur le classement DPE des logements chauffés à l'électricité : certains logements classés F avec l'ancien coefficient passent en E, voire en D, avec le nouveau. Consultez egalement ITE vs ITI : quelle isolation pour votre maison ? pour completer votre reflexion.

Concrètement, environ 140 000 logements tout électrique classés F ou G pourraient « remonter » d'une classe DPE sans aucun travaux, simplement grâce au recalcul.

Les petites surfaces

Les logements de moins de 40 m² étaient pénalisés par le DPE 2021 : le ratio consommation/surface les classait systématiquement plus bas qu'un logement identique en plus grand. Un correctif a été appliqué pour les surfaces inférieures à 40 m² depuis le 1er juillet 2024, reclassant environ 31 000 logements.

Combien de logements sont concernés ?

Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), le parc de résidences principales se répartit ainsi en 2025 :

5,1 millions de logements (F + G) sont des passoires thermiques au sens de la loi. 17 % du parc total.

Quels travaux pour sortir du classement G ou F ?

Le DPE prend en compte deux critères : la consommation d'énergie (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). Le classement retenu est le plus mauvais des deux.

Pour remonter d'une classe (G vers F, ou F vers E), il faut réduire la consommation de 15 % à 25 %. Pour remonter de deux classes (G vers E, ou F vers D), il faut une réduction de 30 % à 45 %.

Les travaux les plus efficaces, par ordre de priorité :

1. Isolation des combles (gain 20-30 % des déperditions) : 20 à 35 €/m², rentabilisé en 3 à 5 ans
2. Remplacement des fenêtres simple vitrage (gain 10-15 %) : 500 à 1 200 € par fenêtre
3. Isolation des murs (gain 20-25 %) : 30 à 65 €/m² en ITI, 100 à 200 €/m² en ITE
4. Changement de chauffage (gain 15-30 % si passage à PAC) : 10 000 à 15 000 €
5. Installation d'une VMC (gain 5-10 %) : 1 500 à 4 000 €

Le coût de la rénovation pour sortir de G

Pour une maison individuelle de 90 m² classée G, voici les scénarios chiffrés :

Le parcours accompagné MaPrimeRénov' finance jusqu'à 80 % du montant pour les ménages très modestes lorsque le gain atteint 4 classes DPE. C'est le scénario financièrement le plus intéressant, mais il impose de combiner plusieurs postes de travaux.

Sanctions et recours

Aucune amende n'est prévue pour le propriétaire qui loue un logement G en 2026. La sanction est civile, pas pénale : c'est le locataire qui peut agir en justice pour obtenir la mise en conformité.

En pratique, les risques sont les suivants :

• Réduction judiciaire du loyer (jusqu'à 20 % à 40 % selon la jurisprudence)
• Injonction de réaliser les travaux sous astreinte financière
• Impossibilité de donner congé au locataire tant que le logement est non décent
• Pénalités de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) en cas de DPE manquant sur l'annonce de location

Vendre plutôt que rénover ?

Certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que rénover. Le DPE affecte désormais directement la valeur des biens. Selon les données des notaires de France (2025) :

• Un logement classé F ou G se vend 10 % à 20 % moins cher qu'un logement équivalent classé D
• La décote atteint 25 % à 30 % dans les grandes métropoles où les acquéreurs sont sensibles aux charges de chauffage
• Les délais de vente des passoires thermiques ont augmenté de 40 % entre 2023 et 2025

La vente à perte est une réalité pour les propriétaires qui ont acheté au prix fort des logements mal classés. La rénovation reste plus rentable si le bien est conservé, car elle augmente sa valeur de 10 % à 20 % en plus de supprimer les charges énergétiques.

Que retenir

Le calendrier est ferme : G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034. La réforme du DPE 2026 reclassera une partie des logements électriques, mais la majorité des passoires thermiques devront être rénovées. Le coût de l'inaction (dévalorisation du bien, loyers gelés, risques juridiques) dépasse largement le coût de la rénovation, surtout avec les aides actuelles. Première étape : isoler les combles, le chantier le plus simple et le mieux financé. Découvrez l'ensemble des informations dans notre guide complet : Isolation maison : guide complet par poste.

Impact sur le marché locatif

Le calendrier d’interdiction de location a un impact direct sur le marché immobilier. Selon les données du ministère de la Transition écologique, 4,8 millions de logements sont classés F ou G en France en 2025 :

• 1,8 million de logements G : déjà interdits à la location depuis janvier 2025
• 3 millions de logements F : interdits à partir de janvier 2028

Pour les propriétaires bailleurs, la question n’est plus de savoir s’il faut rénover, mais quand et comment. Les travaux prioritaires pour sortir du statut de passoire thermique : isolation des combles (gain de 1 à 2 classes DPE), remplacement des fenêtres simple vitrage, et installation d’un chauffage performant.

Les droits du locataire

Un locataire occupant un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 peut :

1. Exiger des travaux de mise en conformité : le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F (loi Climat et Résilience, article 160).
2. Saisir le juge : si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire qui peut imposer la réalisation des travaux et accorder une réduction de loyer.
3. Résilier le bail : sans pénalité si le logement est considéré comme indécent.

Les conséquences financières pour les propriétaires

Au-delà de l’interdiction de location, les propriétaires de passoires thermiques subissent une décote immobilière croissante. Les données des Notaires de France montrent que l’écart de prix entre un logement DPE D et un logement DPE G atteint 15 à 30 % selon les marchés. Cette décote s’accentue à mesure que les échéances approchent.