Panneaux solaires en copropriété : c'est possible

Installer des panneaux solaires sur le toit d'un immeuble en copropriété est légal depuis la loi du 24 février 2017, renforcée par la loi Climat et Résilience de 2021. Pourtant, en 2025, moins de 3 000 copropriétés françaises ont franchi le pas (source : Enedis). La complexité administrative et les règles de vote en assemblée générale freinent les projets. Ce guide clarifie les démarches, les modèles possibles et les pièges à éviter.

Trois modèles pour le solaire en copropriété

1. Autoconsommation collective

La copropriété installe des panneaux sur le toit et répartit l'électricité produite entre les copropriétaires participants. Chaque participant réduit sa facture individuelle. Le surplus non consommé est vendu au réseau.

Ce modèle est le plus avantageux financièrement. Il nécessite la création d'une personne morale organisatrice (PMO), qui peut être le syndicat de copropriétaires lui-même ou une entité dédiée. Consultez egalement en savoir plus sur toiture solaire vs panneaux pour completer votre reflexion.

Cadre légal : la loi du 24 février 2017 autorise l'autoconsommation collective dans un périmètre de 2 km (étendu à 10 km en zone rurale depuis la loi APER de 2023). Les copropriétaires d'un même immeuble sont naturellement dans ce périmètre.

2. Production pour les parties communes

Les panneaux alimentent uniquement les parties communes : éclairage des couloirs, ascenseur, VMC, chaufferie collective, porte de parking. La production est consommée directement par le compteur des parties communes.

Avantage : pas besoin de créer une PMO. L'installation est facturée comme une charge de copropriété. Chaque copropriétaire bénéficie indirectement de la baisse des charges communes. Vous pourriez aussi être intéressé par Batterie domestique : stocker son électricité solaire.

Limite : la consommation des parties communes est souvent faible (2 000 à 5 000 kWh/an pour un immeuble de 20 logements). L'installation est donc modeste (2 à 4 kWc), ce qui limite l'impact financier.

3. Location de toiture

La copropriété loue son toit à un opérateur solaire (Engie, EDF ENR, opérateur local) qui installe, finance et exploite les panneaux. La copropriété perçoit un loyer annuel (entre 1 et 3 € par m² de toiture occupée).

Avantage : aucun investissement, aucune gestion technique. L'opérateur assume tout.

Inconvénient : le bénéfice financier est faible. Un toit de 200 m² rapporte 200 à 600 € par an à la copropriété. Et les copropriétaires ne profitent pas de l'électricité produite.

Le vote en assemblée générale

Toute installation solaire sur les parties communes nécessite un vote en AG. La majorité requise dépend du modèle choisi :

Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)

Suffisante pour :

• L'installation de panneaux solaires sur le toit (considérée comme un « équipement d'intérêt collectif »)
• La création de la PMO pour l'autoconsommation collective

La loi Climat et Résilience de 2021 a abaissé la majorité requise de l'article 25 (majorité absolue) à l'article 24 (majorité simple des présents et représentés). Ce changement a levé un obstacle majeur : il suffit désormais que plus de la moitié des voix exprimées vote « pour ».

Majorité absolue (article 25)

Requise si l'installation implique des travaux structurels sur la toiture (percement, modification de l'étanchéité) ou si le règlement de copropriété doit être modifié.

Préparer le vote

La réussite du vote se prépare en amont :

1. Faire réaliser une étude de faisabilité par un bureau d'études ou un installateur certifié. Coût : 500 à 2 000 € selon la complexité. Elle évalue le potentiel solaire du toit, les masques (ombres des immeubles voisins, cheminées), et le dimensionnement optimal.
2. Présenter un dossier chiffré en AG : coût total, aides mobilisables, économies estimées par copropriétaire et par an, plan de financement.
3. Recueillir les accords en amont : discuter avec les copropriétaires avant l'AG pour répondre aux questions et lever les réticences.

Répartition de l'électricité

En autoconsommation collective, la production est répartie entre les participants selon une clé de répartition définie dans la convention signée avec Enedis. Plusieurs options :

• Répartition au prorata des tantièmes : chaque copropriétaire reçoit une part proportionnelle à sa quote-part de copropriété. Simple et équitable.
• Répartition fixe : chaque participant reçoit une part identique, quelle que soit la taille de son lot. Possible, mais peut créer des déséquilibres.
• Répartition dynamique : la part varie en temps réel selon la consommation de chaque participant, grâce au compteur Linky. Plus efficace, mais plus complexe à mettre en place.

Le compteur Linky est indispensable. Il mesure la production injectée et la consommation de chaque participant par pas de 30 minutes. Enedis effectue la répartition virtuelle et transmet les données aux fournisseurs d'énergie des participants.

Coût et financement

Le coût d'une installation solaire en copropriété est comparable à celui d'une installation résidentielle individuelle, avec quelques surcoûts liés à la taille de l'immeuble :

Ramené au logement, le coût est de 1 000 à 2 500 € par copropriétaire. Bien moins qu'une installation individuelle.

Aides mobilisables

• Prime à l'autoconsommation : identique aux installations individuelles (220 à 300 €/kWc selon la puissance).
• TVA à 10 % pour les installations ≤ 9 kWc (20 % au-delà).
• Contrat EDF OA pour la vente du surplus, aux mêmes tarifs que les particuliers.
• Aides locales : certaines collectivités proposent des subventions spécifiques pour le solaire en copropriété (Métropole de Lyon : jusqu'à 25 % du coût, Ville de Paris : jusqu'à 30 %).

Aspects techniques

Évaluer le potentiel du toit

Avant toute chose, le toit doit être évalué :

• Orientation : un toit plat (terrasse) permet d'orienter les panneaux au sud, quelle que soit l'orientation de l'immeuble. Un toit en pente doit être orienté entre sud-est et sud-ouest.
• Surface disponible : après déduction des zones non utilisables (conduits, ventilation, zones d'ombre, chemins de maintenance), la surface utile est souvent de 40 à 60 % de la surface totale.
• État de l'étanchéité : une toiture-terrasse nécessite une étanchéité en bon état. Si un ravalement ou une réfection d'étanchéité est prévu, il est judicieux de coupler les deux chantiers.
• Capacité structurelle : les panneaux en surimposition ajoutent 12 à 15 kg/m² sur le toit. Vérifiez avec un bureau d'études structure que la charpente ou la dalle supporte cette charge.

Raccordement

Le raccordement Enedis est identique à celui d'une installation individuelle. La demande est déposée par l'installateur sur le portail Enedis. Le délai varie de 2 à 4 mois.

En autoconsommation collective, une convention spécifique est signée entre la PMO et Enedis. Elle définit les participants, la clé de répartition et les modalités de comptage.

Exemples concrets

Copropriété de 20 logements à Lyon

Installation de 18 kWc (45 panneaux) sur toit-terrasse. Coût : 28 000 € TTC. Prime autoconsommation : 3 960 €. Coût net : 24 040 €, soit 1 202 € par copropriétaire. Économie estimée : 150 à 250 € par an par logement. Retour sur investissement : 6 à 8 ans.

Copropriété de 8 logements en Île-de-France

Installation de 9 kWc (23 panneaux) sur toit en pente sud. Coût : 16 000 € TTC. Prime : 1 980 €. Coût net : 14 020 €, soit 1 753 € par copropriétaire. Économie estimée : 100 à 180 € par an par logement. Retour sur investissement : 10 à 14 ans.

Les obstacles et comment les lever

• « C'est trop compliqué » : des sociétés d'accompagnement (comme Solarcoop, Plüm Énergie, ou des coopératives locales) prennent en charge toute la partie administrative. Leur coût est souvent inclus dans le devis de l'installateur.
• « Certains copropriétaires ne veulent pas participer » : l'autoconsommation collective est volontaire. Seuls les copropriétaires qui le souhaitent participent. Les autres ne payent rien et ne reçoivent rien.
• « Le toit est en mauvais état » : coupler la réfection d'étanchéité avec l'installation solaire réduit le coût global (échafaudage mutualisé, intervention unique).

Pour une étude de faisabilité gratuite, contactez nos installateurs partenaires spécialisés en copropriété.

Sources : loi n° 2017-227 du 24 février 2017, loi Climat et Résilience du 22 août 2021, loi APER du 10 mars 2023, Enedis (guide autoconsommation collective 2025), ADEME (guide « Solaire en copropriété »). Tous les details sont dans notre guide complet : Panneaux solaires en 2026 : prix et rentabilité.

Le cadre juridique en copropriété

L’installation de panneaux solaires en copropriété nécessite un vote en assemblée générale. Deux cas de figure :

• Installation collective sur les parties communes (toiture) : vote à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). L’électricité produite est partagée entre les copropriétaires ou vendue au réseau.
• Installation individuelle sur une partie privative (balcon, terrasse) : vote à la majorité simple si elle n’affecte pas l’aspect extérieur du bâtiment, majorité absolue sinon.

L’autoconsommation collective est possible depuis la loi du 24 février 2017. Elle permet aux copropriétaires de se partager l’électricité produite sur la toiture commune, chacun en proportion de sa quote-part. Le gestionnaire du réseau (Enedis) assure la répartition via des compteurs Linky individuels.