Audit énergétique obligatoire : pour qui en 2026 ?

Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre un logement classé F ou G au DPE. Cette obligation s'étendra aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025 (reporté en pratique). En 2026, les passoires thermiques concentrent l'attention : interdiction de location pour les G depuis janvier 2025, obligation d'audit pour la vente, et incitation croissante à rénover via les aides publiques.

Audit énergétique vs DPE : quelle différence ?

Les deux documents évaluent la performance énergétique d'un logement, mais leur portée est très différente :

Le DPE donne une photographie. L'audit donne un plan d'action. Il détaille les travaux à réaliser, leur coût estimé, les gains énergétiques attendus et les aides mobilisables. Consultez egalement Isolation combles perdus : prix au m² et techniques pour completer votre reflexion.

Qui est concerné en 2026 ?

En mars 2026, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente de :

• Logements classés F ou G au DPE (obligation depuis le 1er avril 2023)
• Maisons individuelles et immeubles en monopropriété uniquement. Les lots de copropriété ne sont pas concernés par l'obligation d'audit (ils restent soumis au DPE collectif).

Le calendrier initial prévoyait l'extension aux logements classés E au 1er janvier 2025, puis aux D au 1er janvier 2034. L'extension aux E a été reportée. En 2026, seuls les F et G restent concernés.

Cas particulier : les locations

L'audit n'est pas obligatoire pour la location. Mais les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et résilience). Les F le seront au 1er janvier 2028. Dans ces cas, ce n'est pas l'audit qui pose problème, mais l'interdiction de louer. Vous pourriez aussi être intéressé par en savoir plus sur vmc double flux.

Contenu de l'audit énergétique

L'audit réglementaire doit comprendre (arrêté du 4 mai 2022) :

1. État des lieux

• Description du bâtiment (surface, orientation, matériaux, année de construction)
• Analyse des systèmes de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation et de refroidissement
• Estimation des consommations énergétiques réelles et théoriques
• Identification des points de déperdition thermique

2. Au moins deux scénarios de travaux

L'audit doit proposer au minimum :

• Un parcours de travaux en plusieurs étapes : rénovation progressive, avec une première étape permettant un gain d'au moins une classe DPE.
• Un parcours de travaux en une seule étape : rénovation globale atteignant au minimum la classe B (ou C si le bâti ancien ne permet pas d'atteindre B).

Chaque scénario doit indiquer : la nature des travaux, leur coût estimé, les gains de performance, le classement DPE après travaux et les aides financières mobilisables.

3. Estimation des économies d'énergie

L'audit chiffre les économies annuelles en kWh et en euros pour chaque scénario. Ces estimations sont basées sur la méthode 3CL (même calcul que le DPE), ajustée aux données réelles du logement.

Combien coûte un audit ?

Le prix d'un audit énergétique réglementaire en 2026 :

• Maison individuelle : 800 € à 1 200 €
• Immeuble en monopropriété (petit) : 1 000 € à 1 500 €
• Immeuble en monopropriété (grand) : 1 500 € à 3 000 €

Ce coût n'est pas couvert par MaPrimeRénov' (sauf dans le cadre du parcours accompagné, où l'audit est intégré à la mission de Mon Accompagnateur Rénov'). Le vendeur peut répercuter ce coût dans le prix de vente, mais il ne peut pas le facturer directement à l'acquéreur.

Qui peut réaliser un audit ?

L'audit doit être réalisé par un professionnel qualifié :

• Pour les maisons individuelles : un diagnostiqueur immobilier certifié « audit énergétique » par un organisme accrédité COFRAC, ou un bureau d'études qualifié « audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911).
• Pour les immeubles : un bureau d'études certifié (qualification OPQIBI 1905) ou un architecte inscrit à l'Ordre ayant suivi une formation spécifique.

Vérifiez la certification du professionnel sur l'annuaire officiel de France Rénov' ou sur le site de l'organisme certificateur.

L'audit dans le processus de vente

L'audit énergétique doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur. Il doit être disponible dès la première visite du bien : le propriétaire est tenu de le présenter aux acquéreurs potentiels.

L'acquéreur n'est pas obligé de réaliser les travaux préconisés dans l'audit. Le document est informatif. Il permet de prendre une décision d'achat éclairée, en connaissant le coût des travaux nécessaires pour sortir le logement de la catégorie « passoire thermique ».

En pratique, l'audit impacte le prix de vente. Un logement classé G avec un audit chiffrant 40 000 € de travaux se négocie naturellement 30 000 à 40 000 € en dessous du prix d'un logement équivalent bien classé.

Les pièges à éviter

• Confondre DPE et audit : avoir un DPE ne dispense pas de l'audit si le logement est classé F ou G.
• Réaliser l'audit trop tard : l'audit prend 2 à 4 semaines. Commandez-le dès la mise en vente, pas au dernier moment.
• Choisir un auditeur non qualifié : un audit réalisé par un professionnel non certifié est nul et non avenu. Le notaire le refusera.

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Contenu d’un audit énergétique

L’audit énergétique va bien au-delà du simple DPE. Il comprend :

• Analyse de l’enveloppe : murs, toiture, plancher, menuiseries. Mesure des épaisseurs d’isolant existant, identification des ponts thermiques par thermographie infrarouge (si incluse).
• Analyse des systèmes : chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage. Rendement des équipements, état de la régulation.
• Bilan énergétique : consommation réelle (analyse des factures) et consommation conventionnelle (calcul normalisé).
• Scénarios de travaux : au moins deux scénarios chiffrés, avec estimation du coût, des économies d’énergie et du temps de retour sur investissement.
• Aides mobilisées : estimation des aides pour chaque scénario (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ).

Prix de l’audit énergétique en 2026

L’audit est réalisé par un professionnel certifié (bureau d’études thermiques ou diagnostiqueur immobilier qualifié). Le rapport est remis sous 1 à 2 semaines après la visite.

DPE vs audit énergétique : les différences

Le DPE et l’audit sont deux documents distincts :

• DPE : document standardisé, valable 10 ans, obligatoire pour la vente et la location. Prix : 100 à 250 €. Il donne une étiquette énergétique (A à G) mais ne propose pas de scénarios de travaux chiffrés.
• Audit énergétique : analyse approfondie avec scénarios de travaux et estimations budgétaires. Obligatoire pour la vente des passoires thermiques (F et G) depuis avril 2023, et pour accéder au parcours accompagné de MaPrimeRénov’.

L’audit énergétique est pris en charge par MaPrimeRénov’ à hauteur de 300 à 500 € selon le profil fiscal, ce qui réduit significativement le reste à charge du propriétaire.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, distinct du diagnostiqueur DPE. Deux types de professionnels sont habilités :

• Bureaux d’études thermiques : ingénieurs spécialisés en thermique du bâtiment, membres de l’OPQIBI (qualification 1905 ou 1911). Ils utilisent des logiciels de simulation thermique dynamique (STD) pour modéliser le comportement énergétique du bâtiment.
• Architectes : inscrits à l’Ordre des architectes et ayant suivi une formation spécifique à l’audit énergétique. Ils apportent une vision globale intégrant la conception architecturale et la performance énergétique.

Pour les maisons individuelles, les diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont également habilités depuis le décret du 14 avril 2023, à condition d’avoir obtenu la certification « audit énergétique en maison individuelle ».

Vérifiez la qualification du professionnel sur l’annuaire de l’OPQIBI (opqibi.com) ou sur le site du COFRAC (organisme d’accréditation). Un audit réalisé par un professionnel non qualifié ne sera pas accepté par l’ANAH pour le parcours accompagné de MaPrimeRénov’.

Audit énergétique et vente immobilière

Depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’un logement classé F ou G au DPE. À partir du 1er janvier 2025, l’obligation a été étendue aux logements classés E. L’audit est remis à l’acquéreur dès la première visite du logement et annexé à la promesse de vente. Son coût est à la charge du vendeur. L’audit ne bloque pas la vente : l’acquéreur reste libre d’acheter un logement mal classé, en connaissance de cause. Mais il sert d’outil de négociation : le coût des travaux préconisés dans l’audit est souvent déduit du prix de vente.

Sources

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience)
• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique
• Arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l'audit